Vermogenswinstbelasting 2014 in Portugal

Kopen, Verkopen en Wonen in Portugal

Vermogenswinstbelasting 2014 in Portugal

038D-Vermogenswinstbelasting of Mais-Valía

 

Niemand vindt het leuk om belasting te betalen, niet in Nederland en ook niet in Portugal. Toch zal het steeds moeilijker worden om zich daar in Portugal aan te onttrekken. Een Nederlander die hier woont en/of een huis heeft zal te maken kunnen krijgen met o.a. de volgende belastingen:

·        I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier permanent woont.

·        I.R.S. – Inkomstenbelasting indien men hier niet woont maar inkomsten heeft uit verhuur van een in Portugal gelegen object.

·        I.M.I. – Onroerend goed belasting

·        I.S. – Imposto de Selo. Dit is een een soort zegelbelasting die men betaalt bij b.v. aankopen van onroerend goed. Deze bedraagt nu 0,8%.

·        I.V.A. – Is de B.T.W. van Nederland. Het hoge tarief is nu 23% en gaat naar 23,25% op 1-1-2015.

·        Mais-Valía – Vermogenswinstbelasting.

 

Over deze laatste belasting wil ik het hier hebben aangezien daar nogal wat misverstanden over bestaan. Portugal kent geen vermogensbelasting welke in Nederland jaarlijks terugkeert maar wel vermogenswinstbelasting indien men bij verkoop winst maakt. In dit artikel beperk ik mij alleen tot winst bij verkoop van onroerend goed want hij geldt ook voor andere zaken zoals bij verkoop van aandelen.

In feite is deze belasting echt goed ingevoerd op 1 Januari 1989 maar de naleving op betaling door de Portugeze fiscus heeft nogal wat te wensen overgelaten in het verleden waardoor mogelijk ten onrechte de indruk is ontstaan dat men niet hoefde te betalen. Zo kan het zijn dat zij die nooit aangifte hebben gedaan daar nooit iets van gehoord hebben. Dat is nu totaal veranderd.  Anders dan U misschien gewend bent ligt de aangifteplicht bij de Contribuinte (belastingbetaler) of zijn/haar fiscale vertegenwoordiger. Net als in vele andere landen kan de fiscus nog na 4 of 5 jaar de aanslag opleggen,

 

Wie betaalt deze belasting:

Zowel Residenten als geen Residenten.

 

Uitzondering.

Residenten of ingezetenen van Portugal waarvan het verkochte object een huis (dus geen land) voor permanente bewoning betrof (dus men betaalt hier inkomstenbelasting over zijn wereldwijde inkomsten) hebben de mogelijkheid om het verkoopbedrag te herinvesteren in een ander object in Portugal[1] of een ander land van de EU waarmee Portugal een belastingverdrag heeft gesloten, maar dan wel eveneens bestemd is voor permanente bewoning. Deze periode loopt vanaf 2 jaar voor en 3 jaar na datum van verkoop (datum van Escritura) van het object waar winst mee wordt gemaakt.

Onroerend goed dat voor 1-1-1989 is verworven, uitgezonderd bouwkavels.

 

Hoe wordt de winst berekend?

De winst is het verschil tussen de waarde bij verkrijging en de verkoopwaarde zoals vermeld in de verkoopakte.

Let wel!

Men kan deze verkrijgen op verschillende manieren:

·        Door aankoop d.m.v. een aankoopakte (escritura de compra e venda). Hierbij wordt het aankoopbedrag geïndexeerd op inflatiecorrectie en mogen gedocumenteerde kosten voor verwerving en verkoop worden afgetrokken.

·        Maar ook b.v. door vererving of schenking. Bij vererving en schenking wordt de waarbij voor de successieaangifte vastgesteld aan de hand van wat in Portugal de V.T.  waarde (Valor Tributavél) heet. Dit is de waarde vastgesteld door de fiscus en is het bedrag dat ook gebruikt wordt voor de vaststelling van de jaarlijkse I.M.I (Onroerend Zaak Belasting). De waarde zal in de meeste gevallen behoorlijk wat lager uit kunnen komen dan de waarde waarvoor het inderdaad is gekocht of de huidige marktwaarde.

 

Wat is de situatie als U grond kocht en daar een huis op heeft gebouwd?

Dat is een geheel andere situatie. Ook hier zijn er verschillende scenario mogelijk.

De aankoopprijs van de grond ligt vast bij de Finanças aangezien daar overdrachtsbelasting over betaald is. Dan mogen daar bij opgeteld worden de kosten van de bouw, mits die 100% gedocumenteerd zijn met officiële recibos (ontvangstbewijzen) dus voorzien van Uw belastingnummer en dat van de bouwer of leveranciers, dus met IVA (BTW). Zeker vroeger werd en nog al vaak gebouwd zonder recibo (zwart) of U heeft de betalingsbewijzen nooit gekregen.

Echter deze bonnen kunnen alleen maar gebruikt worden gedurenede een periode van 5 jaar voorafgaande aan de verkoop! In 2016 os deze regel versoepeld en is het nu de laatste 12 jaar geworden.

Is het meer dan 12 jaar geleden dat het huis is gebouwd dan moet U als startwaarde gebruiken de V.T. welke is vastgesteld tijdens de 1e registratie en deze is vaak behoorlijk lager dan de kosten die U aan land en bouw heeft uitgegeven.

 

Dan is er nog een andere situatie.

Hoe wordt de belasting berekend als U grond bezit. Ook hier weer verschillende situaties:

  • Grond waar een huis op staat
  • Grond zonder huis.

 

In het eerste geval hebben we het over een Propriedade Misto. Gond en Huis hebben allebei een aparte inschrijving. Hier kan men de opbrengst van de grond niet herinvesteren! Dus hier gebruiken we de waarde van aankoop of de V.T. waarde, de waarde die voor U het meest gunstig is. Het is tussen partijen om te bepalen hoe de verdeling plaats vindt tussen waarde voor grond en waarde voor huis. Voor beide partijen heeft dat nu en in de toekomst gevolgen en dat wordt vaak onderschat.

 

In het 2e geval is de startwaarde de officiële aankoopsprijs of de V.T. waarde, welke van de 2 de hoogste is.

 

Over welke aftrekbare kosten hebben we het?

Bij aankoop: De overdrachtsbelasting – Notariskosten – Registratie kosten – Kosten van makelaar indien van toepassing en tevens tegenwoordig de kosten voor het verkrijgen van het “Energie Certificaat

 

Bij verkoop mogen de kosten van makelaar als aftrekpost gebruikt worden onder voorwaarde dat daarvan in de escritura vermelding van is gemaakt en tevens een officieel betalingsbewijs (Recibo) heeft afgegeven waarop Uw naam en fiscaal nummer vermeld moet staan. Kosten van advocaat die U mogelijk vertegenwoordigde mogen niet gebruikt worden als aftrekpost.

Tijdens bezit: Voorts mogen gedocumenteerde kosten (bonnen op naam + IVA) worden afgetrokken die een verbetering van het object ten gevolgen hebben, b.v. aanleg van centrale verwarming, aan- of bijbouw, groot onderhoud.

Let wel !!! Ook hier mogen alleen kosten gemaakt gedurende de laatste 5 jaar mogen worden afgetrokken. Dus in 2014 is dit veranderd naar 12 jaar!

 

Een andere methode:

Het komt natuurlijk vaak voor dat men of niet op de hoogte was van de noodzakelijke vereiste om bonnen te bewaren of men heeft ze helemaal nooit gekregen of ze staan niet op de juiste naam gesteld. Het komt namelijk vaak voor dat men b.v. een huis bezit dat in off-shore is en bonnen heeft op eigen naam. Helaas kunnen deze bonnen niet gebruikt worden.

Er is een andere mogelijkheid om de beginwaarde te bepalen, welke ik gaarne in een persoonlijk gesprek wil toelichten.

 

Wanneer moet U aangifte doen?

Voor ingezetenen, dus zij die hier IRS (Inkomsten belasting) betalen bij de aangifte over het jaar waarin de verkoop plaats vond. Dus verkocht U b.v. in juni 2011 en woont U hier dan dient de verkoop vermeld te  worden bij Uw aangifte IRS over 2011 welke gedaan dient te worden begin tot eind April 2012.

Voor niet-ingezetenen: Vroeger was dat binnen 60 dagen na verkoop, echter de wetgever had hier een probleem.[2] In het verleden had de fiscus het nakijken omdat een buitenlandse verkopers vaak verdwenen met onbekende bestemming. Sinds 2004 verplicht de Portugese wet dat een ieder die hier niet woont en onroerend goed heeft een fiscale vertegenwoordiger aan te stellen (zie mijn artikel over dit onderwerp). Deze vertegenwoordiger is aansprakelijk voor Uw aangifte en zelfs de betaling daarvan. Hij moet namens U aangifte doen voor April van het jaar volgend op de verkoop.

 

Hoeveel belasting betaalt men?

Voor Portugeze belastingbetalers wordt de winst bij hun inkomen gevoegd en wordt indien U niet herïnvesteert slechts de helft van de winst belast. U betaalt dus nooit meer dan de helft van de maximale belastingschijf welke in 2013 maximaal 48% was en in 2014 hetzelfde blijft. Indien men geen ingezetene hier is betaald U een vast belastingtarief van 25%. Echter let wel:

Over verkopen gedaan gedurende het belastingjaar 2013 betaalt U een extra 3,5% solidariteits heffing i.v.m. de slechte financiële situatie van Portugal. Deze regeling is op dit moment voor onbepaalde tijd van kracht.

 

Wat indien U geen aangifte doet?

Aangezien alle systemen nu aan elkaar gekoppeld zijn worden alle overdrachten bij enige Notaris in Portugal gedaan, automatisch doorgestuurd naar de lokale belastingauthoriteiten en gemeentes. U of Uw fiscale vertegenwoordiger zal nu automatisch van de belastingdienst een brief ontvangen waarin U vriendelijk wordt herinnert aan het feit dat men op de hoogte is van verkoop en dat U verplicht bent aangifte te doen. Aangezien de Finanças ook Uw adres in het buitenland heeft kunt U daar ook aangepakt worden. De Portugeze fiscus heeft contracten afgesloten met Nederlandse incasso bureaus om deze voor hen te innen.

 

Misvatting(en):

Het is dus een misvatting zoals veel mensen denken dat ze de winst kunnen herinvesteren indien ze geen Resident zijn.

Men kan slecht de winst herinvesteren van een huis dat Uw permanente woning was (dus winst op land valt daar buiten!) in een ander huis ook bestemt voor permanente bewoning.

 

In het bovengaande heb ik het alleen over aan- en verkoop van bestaande 2e hands huizen. Heeft men een bouwkavel gekocht en daar een huis op gebouwd of laten bouwen dan is de procedure anders (zie eerder).

En betreft het een erfenis of schenking dan is de startwaarde altijd de V.T. waarde vermeld in de aangifte van successie.

 

Voor de duidelijkheid doe ik hier even een rekenvoorbeeld bij:

 

Verkoopsprijs 2013:                                       € 250.000, 00

Aankoopsprijs in 2003:                                                                       100.000, 00

Inflatie coefficient 1,29                                                                29.000, 00

Aankoopkosten:                                                                                       2.500, 00

Verbeteringen  laatste 5 jaar                                                                   10.000, 00           

Verkoopskosten (Makelaar)                                                                   12.500, 00

Energie label                                                                                                350, 00

                                                                                                          ------------------

                                                                       € 154.350, 00

Winst                                                                 95,650, 00

 

Bent U geen Resident hier dan betaald U over dit bedrag 25%               23.912, 50

+ in 2013 een Solidariteitsheffing  van 3, 5%                                      3.347,75

                                                                                                          -------------------

Totaal te betalen                                                                                  27.260, 25

 

Bent U wel ingezetene hier en betaalt U  inkomstenbelasting (IRS) en U gaat niet herinvesteren dan wordt in principe slechts de helft v/d winst    47.825, 00 bij Uw belastbare familieinkomen opgeteld.

Stel U heeft al een belastbaar inkomen van € 10.000 uit andere inkomsten (b.v. pensioen) dan wordt Uw belastbaar inkomen nu € 57.825, 00 en zou U in 2013 in schaal 4 = Max. 45%  over die schijf vallen.

Is men getrouwd dan zijn de bedragen weer anders, maar het gaat nu alleen even om het principe.

 

Wel of slechts gedeeltelijk herinvesteren.

Let wel de Portugese fiscus gaat er bij de berekening tot vaststelling van de aanslag vanuit dat het hele verkoopbedrag dient te worden geherïnvesteerd, dus niet alleen de winst. In het bovenstaande voorbeeld dus de € 250.000 en niet alleen de winst zijnde € 95.650!!

Daarna volgt een ingewikkelde berekening hoe men de winst vaststelt.

 

Hetzelfde rekenvoorbeeld als hierboven maar nu in geval van vererving:

 

Verkoopsprijs 2013:                                       € 250.000, 00

Aankoopsprijs in 2003 door b.v. ouders:                                              100.000, 00

 

D.m.v. erfenis verkregen in 2013

V.T. waarde van dit object is echter slechts                                              50.000, 00

Inflatie coefficient 0,0                                                                                       00, 00

Aankoopskosten:                                                                                           00, 00

Verbeteringen  laatste 5 jaar                                                                           00, 00          

Verkoopskosten (Makelaar)                                                                    12.500, 00

Energie label                                                                                                350, 00

                                                                                                          ------------------

                                                                           62.850, 00

Winst                                                                187.150, 00

 

Bent U geen Resident hier dan betaalt U over dit bedrag 25%    46.787, 50

+ in 2013 een Solidariteitsheffing van 3, 5%                                        6.550,25

                                                                                                          -------------------

Totaal te betalen                                                                                  53.337, 75

 

                                                                                                         

Mocht U vragen hebben n.a.v. van deze materie of Uw persoonlijke situatie nader willen bespreken dan kunt U contact met mij opnemen hetzij via e-mail:

rs@realestate-algarve.info of mij bellen op mijn kantoor in Lagos 282 768 821 of mobiel 917 566 931

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jaar van aankoop

Coeficient

1989

2,33

1990

2,08

1991

1,85

1992

1,69

1993

1,57

1994

1,50

1995

1,45

1996

1,41

1997

1,39

1998

1,34

1999

1,32

2000

1,29

2001

1,21

2002

1,17

2003

1,13

2004

1,11

2005

1,08

2006

1,05

2007

1,03

2008

1,00

2009

1,01

2010

1,00

(os coeficientes aplicáveis a 2012 serão divulgados perto do final do ano)

 

 

 

 

De informatie hier gegeven is naar beste eer en geweten de huidige situatie, er kan echter geen rechtskracht aan ontleend worden.



[1] Portugal is onlangs door een uitspraak van het Europese Hof veroordeeld dat deze wetgeving is strijd is met het Europese gelijkheidsbeginsel. In theorie zou dat betekenen dat men de winst in enig ander land van Europa moet kunnen herinvesteren, of  dat in de praktijk ook zo zal zijn moet blijken..

[2] In mijn optiek zou deze belasting afgerekend moeten worden tegelijkertijd met de betaling van vroeger SISA nu IMT.


De artikelen zijn geschrijven door Robert M.L. Snapper een zelfstandig makelaar met als doelstelling de bemiddeling bij aan- en verkoop van onroerende zaken. 30 jaar ervaring in Portugal.






Login


Keyword Search

Copyright © 2017 Algarve Real Estate. All Rights Reserved.